Esta semana se han conocido los criterios que utilizará la SAREB, Sociedad de Gestión de Activos, para la adquisición de los activos tóxicos. Su cumplimiento determinará su capacidad para alcanzar la rentabilidad prevista expuesta en su presentación (RoE 14-15%).
Sobre el valor bruto en libros de los activos adjudicados se realizará un descuento medio del 63%, mientras que sobre los préstamos será un 45,65%. Para ello, se segmentarán los diferentes activos en vivienda nueva, promociones en curso y suelo; y los préstamos en: vivienda terminada, obra en curso, suelo urbano, otro suelo, otros con garantía real y sin garantía real. La sociedad tiene por delante 15 años para propiciar la desinversión y gestión de los activos problemáticos, permitiendo que las entidades financieras puedan extraer de sus balances dichos productos y, de este modo destinar sus recursos a financiar la economía real productiva. Reducir la incertidumbre sobre la viabilidad de las financieras conllevará el acceso a los mercados de financiación con mejores diferenciales.
De igual modo, es inevitablemente que constructoras, inmobiliarias y afines comiencen un proceso de integración y consolidación reduciendo los participantes. A pesar de existir un parque inmobiliario pendiente de absorción por parte de la economía, la demanda estructural en España de viviendas se sitúa entre 150.000-200.000 según expertos del sector. Por tanto, los sobrevivientes deberán trabajar en la especialización para satisfacer la demanda de los clientes. Tener en cuenta lo que busca, cómo lo quiere, calidades, precios, etc.
Así mismo, las constructoras/inmobiliarias han de buscar nuevas fuentes de financiación para dotarse de mayores fondos propios que utilizar en la adquisición de suelo, su principal materia prima, y cómo disponer de tesorería para continuar con la actividad durante los periodos de maduración del producto. Disminuir el plazo entre adquisición del suelo y venta de la promoción mejorará los indicadores financieros. También diversificando hacia el mercado patrimonialista se obtendrán unas rentas recurrentes. En este sentido, la Administración en todos sus niveles debería realizar un estudio sobre su equipamiento inmobiliario (viviendas propias en régimen de alquiler, oficinas en propiedad, edificios sin usos) con el fin de abrir esa parte del mercado al sector privado.
En la actualidad entidades financieras e inmobiliarias/constructoras están en un mercado altamente competitivo, donde las primeras necesitan deshacerse de los activos tóxicos para no lastrar sus resultados vía provisiones y, las segundas deben disminuir su endeudamiento mediante el incremento de la tesorería a través de la venta de viviendas. Hay que tener en cuenta, que la financiación al cliente final es un factor muy importante a la hora de colocar las existencias.
De igual modo que el sector financiero está sufriendo una conversión para mejorar sus márgenes y eficiencia, el inmobiliario tiene que realizar su propio proceso de mejora. La creación del “banco malo” ayudará a las entidades financieras, pero al mismo tiempo también lo hará a las inmobiliarias y constructoras que deberían ver mejoradas sus vías de acceso a la financiación.
En definitiva, la creación del “banco malo” lo que busca es liberar recursos en las entidades financieras en dificultades para que los destinen a su función básica: financiar la productividad.
