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La Hipoteca Inversa

Las personas mayores comienzan a ser atractivas para las entidades financieras, puesto que este amplio colectivo de personas que, aunque viven con lo justo y hacen cada mes milagros para estirar sus pensiones de jubilación, son titulares, además de una salud que se empeña en hacer frente al paso del tiempo, de un bien muy preciado en los tiempos que corren: una vivienda. Es por ello que las entidades financieras han lanzado nuevos productos diseñados en exclusiva para ellos, de los cuales destaca la “pensión hipotecaria” o “hipoteca inversa”.

Esta nueva modalidad de préstamo nace en un contexto muy concreto: aumento de la esperanza de vida, cambio en la estructura familiar tradicional, disminución del poder adquisitivo de los jubilados y, el elemento clave, la muy elevada proporción de propietarios de vivienda en España: en este caso, son mayoría los ancianos, sea cual sea su capacidad económica, que poseen un piso en propiedad. Un último condicionante a tener en cuenta: ninguna pensión de jubilación da para acceder a una residencia privada. Además, conseguir la admisión en una residencia pública, que supone costes más asumibles, es muy difícil debido a la escasez de plazas disponibles.

El 92% de los más de 7,5 millones de personas mayores de 65 años de nuestro país posee una vivienda en propiedad, y es a ellos a quienes las entidades financieras se dirigen con un producto, la hipoteca inversa, cuyo éxito dependerá tanto de lo apremiantes que resulten las necesidades económicas a las personas mayores como de que éstas se emancipen de determinada costumbre, que supone dejar su vivienda en herencia a los hijos, y, también de que éstos acepten de buen grado la nueva coyuntura y entiendan sin recelos ni enfados que sus progenitores pueden utilizar su patrimonio para lo que consideren oportuno, particularmente si se trata de hacer frente a sus últimos años de vida con una mínima solvencia económica.

Una hipoteca inversa es un crédito hipotecario para mayores de 65 años que, siendo propietarios de una vivienda –ricos en patrimonio, pero no tanto en metálico- quieren convertir el valor de su inmueble en un dinero disponible de carácter periódico, es decir, en una renta mensual complementaria a su pensión, en un plazo de tiempo concreto (generalmente entre 10 y 20 años), a un interés fijo negociable (entre el 5% y el 6%), con su vivienda como garantía. De esta forma se cobra una renta cuyo importe dependerá de la tasación del piso, de la edad del solicitante y de sus preferencias en la forma de recibir el dinero.

Esta alternativa a los planes de pensiones y seguros de vida no es nueva en nuestro país: bajo el nombre de seguro vivienda pensión, una persona ya jubilada con un piso en propiedad podía conseguir hasta hace poco una renta vitalicia, pero, a cambio, la vivienda pasaba a ser propiedad del banco- nunca de los herederos- cuando el titular fallecía. Precisamente por eso esta alternativa no tuvo éxito y su fracaso ha llevado a las entidades bancarias a diseñar una nueva oferta en la que la propiedad no tiene por qué cambiar de manos. La principal diferencia respecto al antiguo modelo es que el titular de la hipoteca inversa no pierde la vivienda ni deja de ser su único propietario, y que este patrimonio pasa a sus herederos tras el fallecimiento de su dueño.

De este modo, los herederos del titular, una vez fallecido el mismo, deberán hacer frente a la devolución de las cantidades que la persona ha ido recibiendo. Sus opciones son:

– Quedarse con la vivienda: para ello pueden devolver con sus propios ahorros o mediante una nueva financiación la cantidad que sus progenitores o familiares han cobrado hasta su fallecimiento.

– Venderla: si no desean quedarse con la vivienda, lo habitual es que se venda y se abone la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa con el banco.

Aunque sea un tema difícil de abordar, para contratar este tipo de préstamo se realiza un cálculo aproximado de la esperanza de vida del cliente. Si vive más tiempo del estimado, seguirá recibiendo la renta mensual, en caso de que haya acordado un seguro de rentas vitalicias, que se contrata -siempre que el titular lo desee- al mismo tiempo que la hipoteca inversa.

La contratación de este seguro no es obligatoria pero sí recomendable, puesto que garantiza que el titular de la hipoteca inversa cobre de por vida una renta, independientemente de que haya superado el plazo establecido de la hipoteca. Evidentemente este seguro tiene un elevado precio que dependerá de la edad, el sexo, y la esperanza de vida. A igual edad, las mujeres pagan más prima por el seguro que los hombres debido a su mayor esperanza de vida. Del mismo modo, su renta vitalicia será algo menor que la del hombre. El gasto de formalización del seguro de rentas vitalicias puede alcanzar el 6% del valor de tasación del piso.

La hipoteca inversa, desarrollada por la reciente Ley Hipotecaria, ha sido objeto de una intensa campaña de marketing por parte del sector financiero que la presenta como el complemento perfecto a la pensión e incluso como un producto ideal para desarrollar la Ley de Dependencia. Sin embargo, algunos expertos cuestionan que vaya a tener éxito a corto y medio plazo en nuestro país. Y no porque el producto sea malo, sino por una cuestión cultural: el apego de los españoles a nuestra casa y la obsesión por legarla a nuestros hijos. A juicio de los expertos, esta cultura no va a cambiar de un día para otro, por lo que habrá que esperar al menos 10 años para que este producto tenga una implantación significativa en nuestro país.

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