La reducción de costes llega a las Hipotecas
Con las últimas escaladas de los tipos de interés y los altos precios de la vivienda, se hace cada día más difícil acceder a la compra de la primera residencia. El año 2006 comenzó con una Política de tipos de interés alcista por parte del Banco Central Europeo (BCE), cerrando el año con un incremento de1,25 puntos porcentuales y alcanzando el 3,5%. A comienzos de diciembre de 2005, el BCE aumentó los tipos de interés en 0,25 puntos porcentuales, la primera subida, desde hacía cinco años tras haberlos mantenido en el 2 por ciento durante dos años y medio (junio 2003 hasta diciembre de 2005). De este modo en diciembre de 2005, concluía un ciclo de tipos de interés extremadamente bajos en la zona euro y comenzaba una normalización de la política monetaria de la Zona Euro. Desde diciembre de 2005 hasta hoy las subidas de los tipos de interés han sido 6, muy moderadas y de 25 puntos básicos cada una y cada dos o tres meses.
Todas estas subidas tienen repercusión directa sobre el indicador que marca el precio de las hipotecas. Precisamente esta semana se ha conocido el dato del cierre de mes de enero del Euribor, que ha conseguido alcanzar el 4,06%, el nivel más alto desde al año 2001, lo que supondrá un aumento en las hipotecas, y hará aun más difícil el acceso a una primera vivienda.
Además de la cuota que se paga mensualmente por comprar una vivienda, son muchas las comisiones y gastos de formalización que llevan aparejadas este tipo de operaciones. En el año 2006 fueron numerosas las reformas en materia legal y fiscal que se aprobaron y que entrarán en vigor en el ejercicio 2007, por citar algunas, la Reforma del IRPF, la Modificación de la Ley de Opas, la MIFID (Directiva Europa de Mercados y Servicios Financieros), y para este primer trimestre del año, está prevista la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria.
Esta nueva Reforma pretende reducir sensiblemente algunos de los costes, que van asociados a la financiación de la vivienda y en los que se incurren cuando se formalizan Hipotecas, pero sin que ello vaya a suponer un cambio en la actual estructura del mercado, dominado actualmente por las hipotecas a tipo interés variable, aunque la tendencia está cambiando, ya que cada vez aparecen en el mercado productos más sofisticados que intentan facilitar y fomentar el consumo.
El borrador de la nueva Ley, anticipa que los Costes Notariales y De Registro sufrirán un recorte en conjunto, que el Gobierno estima en un 40% para una hipoteca media de 120.000 euros, y eleva la bonificación aplicable al cliente en los aranceles notariales y regístrales del 75% al 90%, de modo que sólo pagará el 10% de esos costes.
Además, la Comisión por Cancelación Anticipada, que se aplica cuando se cancela una hipoteca, pudiendo ser para cancelación definitiva o para cambio por otra hipoteca, no podrá superar el 0,5%, frente al actual máximo del 1%, salvo que suponga un perjuicio evidente para la entidad financiera. Esta salvedad, que parece la letra pequeña de un folleto, está dedicada exclusivamente para las hipotecas a tipo interés fijo, donde esta comisión, sí podrá superar ese 0,5%, siempre y cuando, los tipos de mercado hayan sido inferiores a los del préstamo hipotecario en el momento de su liquidación. Esto es debido, a que la entidad financiera tuvo que realizar unas coberturas para garantizar el tipo fijo durante toda la vida del préstamo, y que por supuesto estas operaciones simultáneas tienen un coste, lo que explica que las comisiones en las hipotecas a interés fijo sean superiores a las hipotecas de interés variable. Pero, en el caso de que no exista ningún perjuicio para el banco, y por tanto la evolución de los tipos de interés haya sido favorable para la entidad, la nueva Ley protegerá al cliente para que no tenga que pagar por una circunstancia que no se haya producido.
En el caso que se produzca un cambio de la hipoteca de una entidad a otra, hecho que se conoce como Subrogación, y en el que se está aplicando, en ocasiones, una comisión de hasta el 2,5%, porcentaje muy lejano del máximo del 1% para las hipotecas a tipo variable. Con la nueva Ley, queda una única comisión por cancelación anticipada o subrogación de un máximo del 0,5% del capital pendiente de devolver. Los bancos podrán superar este umbral sólo en el caso de que salgan perdiendo en la cancelación de la hipoteca a tipo mixto o fijo, un supuesto para el que no se establece límite, pero que se espera que no supere el 2%.
Estas medidas no tendrán carácter retroactivo, de modo que la citada rebaja de comisiones sólo podrá aplicarse a las hipotecas que se firmen a partir de la entrada en vigor de la ley.
Otra de las novedades es la regulación de la llamada Hipoteca Inversa, un producto para el que se augura un futuro prometedor, que podría ser una alternativa para solucionar aspectos relacionados con el envejecimiento de la población y el deterioro de las pensiones públicas.
Esta hipoteca ofrece en la actualidad, una renta mensual a personas mayores de 65 años y a las personas dependientes, con cargo al valor de su vivienda, lo que puede suponer una pensión extra. Según las novedades de esta Reforma, los bancos también podrán entregar a los clientes de esta hipoteca, su renta de una sola vez, que además quedará exenta de tributación.
No parece que esta reforma vaya a dar mayores facilidades de acceso a la vivienda, pero si que es cierto que ayudará y contribuirá a disminuir algunos de los costes iniciales que se derivan de la constitución de este tipo de operaciones y los gastos asociados a cambios de hipotecas, ya sean de tipo variable a fijo o mixto, o de una de una entidad a otra. La garantía de independencia por parte de las compañías tasadoras, que intervienen ya sea en Hipotecas convencionales o en Hipotecas inversas, así como una información clara, concisa y completa que se va a facilitar a los clientes en este tipo de productos, serán otros de los aspectos que potenciará esta nueva Ley que regulará uno de los productos más consumidos de todo el espectro financiero.
