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Los REITs Españoles

El Gobierno ha aprobado el Anteproyecto de Ley sobre Sociedades de Inversión Inmobiliaria, conocidas coloquialmente como SOCIMI en España y como REITs en el resto del mundo. Esta ley surge en medio de una situación económica, donde los mercados sufren vaivenes diarios a fuerza de una elevada volatilidad y a golpe de revisiones a la baja de profit warning de un alto porcentaje de empresas; y donde el sector inmobiliario, no atraviesa sus mejores momentos, viviendo cada día una situación concursal nueva.

Parece un paradoja que, dada la situación tan complicada que atraviesa el mercado inmobiliario, sea precisamente ahora y no hace unos años, cuando se regulen este tipo de Sociedades, cuyo principal objetivo es invertir en inmuebles para alquiler. Sin embargo, estas Sociedades podrían ser la solución para canalizar activos inmobiliarios que están sin vender o que caen en manos de entidades financieras.

¿Pero, qué son las SOCIMIS?: Son los REITs españoles. Los REITs o Real Estate Investment Trust, son productos que surgieron en EEUU para ofrecer a los pequeños inversores la oportunidad de invertir en bienes inmuebles a gran escala.

Las SOCIMI (Sociedades de Inversión Inmobiliaria cotizadas) son compañías que poseen y explotan activos inmobiliarios que van a generar una serie de rentas. Los bienes inmobiliarios en los que invierten pueden ser de varios tipos; residenciales: como apartamentos o viviendas, o comerciales: como edificios de oficinas, locales, centros comerciales, polígonos industriales, hospitales, etc.

La particularidad de estas Sociedades es que los ingresos que proceden de las rentas, de la revalorización de sus inmuebles o de las plusvalías procedentes de operaciones de compra-venta, tienen un tratamiento fiscal favorable, en algunos casos incluso exento, y a cambio reparten prácticamente todos sus beneficios entre sus accionistas a través de dividendos, es decir, este tipo de compañías tienen la obligación de repartir al menos un 90% de su beneficio, porcentaje que puede variar según la legislación de cada país.

Una de las principales características de las SOCIMI, son las ventajas fiscales que obtiene a través de la aplicación de su régimen fiscal especial, el cual se sustenta en los siguientes pilares:

• Una tributación a un tipo del 18 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos: debe tener invertido al menos el 85 por ciento de sus activos en bienes inmuebles urbanos destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición y, adquiridos en plena propiedad o por participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de inversión.
• Los dividendos percibidos por los socios estarán exentos, salvo que el perceptor sea una persona jurídica sometida al Impuesto sobre Sociedades o un establecimiento permanente de una entidad extranjera, en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra, de manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen del socio.
• Exigencia mínima, generosa y rápida de la retribución a los socios de la entidad.
• Bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en adquisiciones de inmuebles cuyo destino sea el previsto en la ley.

Otra característica que les hace atractivas es que como sociedad cotizada, se negocian en Mercados Secundarios y tienen liquidez inmediata, es decir, funcionan como las acciones, se puede comprar o vender en cualquier momento del tiempo, por lo que ofrecen a los ahorradores un nivel muy alto de liquidez y transparencia.

Actualmente podemos encontrar REIT, además de en EEUU, en Australia, Holanda, Bélgica, Canadá, Brasil, Hong Kong, entre otros, y en España donde se acaban de estrenar con nueva regulación.

Estas sociedades son, por tanto, un vehículo de inversión, que a diferencia de otras sociedades tienen una tributación favorable ya que reparten casi el 100% de sus beneficios en forma de dividendos, aportando además ciertas ventajas a los inversores, como la diversificación y la obtención de liquidez gracias a su cotización en un Mercado de Valores.

Es un producto atractivo, ya que debido a la diversificación y a las características de sus activos, ofrece unas rentabilidades atractivas. La tendencia, sobre todo en EEUU, fue invertir un porcentaje superior en activos inmobiliarios de tipo comercial, dado que la economía norteamericana estaba dando señales de desaceleración en el mercado residencial, y esto podría llevar a obtener rentabilidades inferiores, aunque precisamente una de las características de este producto es la diversificación para mitigar este tipo de riesgos.

A pasar de tener todas estas características y ventajas fiscales, que hacen a estas sociedades un instrumento sencillo y útil, la parte mas controvertida y criticada por parte del sector, es el porcentaje máximo de endeudamiento, que no puede ser superior al 60% del activo de la Entidad. La propuesta del sector en este punto, es que el ratio de endeudamiento pudiera ser más flexible en función del mercado y de las circunstancias de compra.

Como conclusión, esta figura se perfila como un instrumento útil, ya que nos ofrece dos caras o alternativas. Por una parte, es un producto perfectamente dirigido al pequeño y mediano ahorrador, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una distribución de dividendos de la sociedad en un porcentaje significativo. Y por otra parte, pretende ser un medio de canalización y gestión de los stocks de vivienda libres pendientes de venta, para determinadas inmobiliarias o para entidades financieras.

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