Factores como la falta de liquidez del Sistema Financiero que provoca la dificultad de obtener créditos hipotecarios para financiar la compra de sus viviendas, el relevante stock de vivienda sin vender, el temor a una deflación que pueda retener la demanda por temor a una nueva caída de los precios, o la necesidad de poner en rentabilidad activos inmobiliarios hipotecados que gravan la cuenta de resultados de las empresas; han hecho que en el sector inmobiliario se estén realizando numerosos arrendamientos con opción de compra. En este tipo de contratos es importante conocer la parte fiscal, y es conveniente preguntarse si los inquilinos conocen las obligaciones fiscales que se derivan de este tipo de contratos. Pero, ¿se conoce bien las obligaciones fiscales de este contrato por parte de los inquilinos?
La fiscalidad de las viviendas, aplicando la legislación actual, está regulada según varios tipos de operaciones: compra nueva, segunda compra, alquiler y alquiler con opción de compra. Los impuestos que afectan a estas operaciones son: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
En referencia a las dos modalidades de compra de vivienda no existe gran divergencia en su fiscalidad. La adquisición nueva está gravada en general con un 7% de IVA y, un 4% si son consideradas de protección oficial. Si fuera el caso de una venta de “segunda mano”, el impuesto a aplicar sería ITP en un 7% o bajo determinadas condicionantes sería un3,5%. En definitiva, la compra de viviendas de VPO (viviendas de protección oficial), que ya de por sí cuestan más dinero a las arcas públicas (ayudas a la entrada, subvenciones, préstamos bonificados, etc.), disfrutan de una menor fiscalidad en ambas figuras impositivas.
Pero cuando se firma un arrendamiento con opción de compra, ¿qué tributación se aplicará? Según la normativa, el alquiler es una prestación de servicios sujeta, y no exenta, del impuesto a tratar que conllevará una carga impositiva del 16%. Fíjense que seguimos hablando de una vivienda cuyo derecho está reconocido en el art. 47 de la Constitución Española, existe una cierta discriminación impositiva a esas personas que, por circunstancias personales, no pueden conseguir la financiación necesaria para la compra de su vivienda. También es importante indicar que durante la vigencia del contrato de alquiler se pagará el IVA correspondiente.
Una vez ha transcurrido el tiempo establecido de alquiler según lo pactado, se firmará la compra de la vivienda. Ahora nos encontramos otra vez en el caso de una compra de vivienda, por lo que el IVA será 7%. ¿Qué ocurrirá entonces con el IVA pagado hasta la fecha? Existe un cambio de criterio por parte de la Dirección General de Tributos (DGT). Este giro señala la posibilidad de recuperar el IVA soportado al 16% y traspasarlo al 7% mediante el procedimiento de rectificación de facturas establecido en el art. 89 LIVA, en el caso de que se ejerza la opción de compra.
Como se indicaba al inicio, una de las causas por las que se ofrecen los arrendamientos con opción de compra es la falta de liquidez de las promotoras, pero ¿qué ocurre si los inquilinos también tienen falta de liquidez?, pues que el efecto impositivo no va a resultar de gran ayuda. Si existe una alta tasa de morosidad en el crédito, máximos desde hace 13 años, imagínense los impagos de alquiler que se encontrarán en proceso judicial.
Las ventas de viviendas han repuntado durante el último mes, lo que indica una recuperación del sector financiero en la concesión de hipotecas. La contrapartida, consecuencia de la ley de oferta y demanda, es que el precio del alquiler ha subido un 2,3% en octubre, más que el propio IPC. La estabilización del mercado se conseguirá cuando el alquiler y el coste de amortización del préstamo de una vivienda estén en valores más equitativos, ya que si uno no puede comprar una vivienda se ve obligado a alquilarla.
Como quiera que las Administraciones Públicas están cambiando el sistema fiscal para adecuarlo a las necesidades recaudatorias y a los nuevos usos de los hechos imponibles, existen varias enmiendas aclaratorias y modificativas para el tema de los arrendamientos con opción de compra. Se espera una equiparación en la tributación dado que el hecho imponible es el mismo: adquisición de la vivienda.
Otro aspecto importante y con cierta incertidumbre es el precio al que se cerrará la opción de compra. Está claro que el sector inmobiliario español está en un ajuste de oferta-demanda. El valor actual de una vivienda está fuertemente influenciado por la necesidad de las empresas constructoras y promotoras de rentabilizar los activos en cartera y poder deshacerse de los préstamos promotores que lastran sus cuentas de resultados.
Otra variable que influye es la valoración del riesgo crediticio de los compradores. Ya se ha acabado “el todo es financiable a cualquier coste”; las tasaciones están reflejando un parón en el mercado inmobiliario y esto repercute en los valores financiables. Además en la práctica se ha vuelto a financiar valores cercanos al 80% siendo necesario en este caso disponder de ciertos ahorros para cubrir la diferencia.
¿Se puede estar seguro de que el valor de la vivienda comprada ahora no sufrirá una nueva corrección mientras las aguas vuelvan a su cauce? Esperemos que sea corto el recorrido que falte.
En resumen, el alquiler con opción de compra es una alternativa viable a la futura compra de una vivienda si se está seguro de que al finalizar adquiriremos la vivienda, y teniendo en cuenta que existen expectativas de que mejore nuestro perfil de riesgo financiero.
