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Rebajas en las Hipotecas

El primer mes del año, empieza con las ya conocidas y tradicionales rebajas. Parece que este año el Euribor ha participado de esta tradición, cerrando el mes de enero con una bajada de 0.295 puntos básicos, quedando el indicador en el 4,498%. Las razones para la bajada tan fuerte de este mes, se encuentran propiciadas en cierta manera por la caída que han sufrido los mercados bursátiles principios de año, que puede hacer que se resienta la economía mundial y con ello el crecimiento, forzando en cierto modo, a una rebaja de tipos.

A pesar de estas rebajas, hay que tener en cuenta que, el euribor sigue estando en niveles altos, respecto a enero del año pasado, ha experimentado una subida de 0,434 puntos básicos. Todas estas subidas tienen repercusión directa sobre el precio de las hipotecas, dato que debemos tener en cuenta

Unido a la cuota que se paga mensualmente por comprar una vivienda (que viene marcada por el euribor), son muchas las comisiones y gastos de formalización que llevan aparejadas este tipo de operaciones. En el año 2007 fueron numerosas las reformas en materia legal y fiscal que entraron en vigor, por citar algunas, la Reforma del IRPF, la Modificación de la Ley de Opas, la MIFID (Directiva Europa de Mercados y Productos Financieros), la aprobación de la Ley del Mercado Hipotecaria, etc. En el primer trimestre del año 2008 ha entrado en vigor, Ley Hipotecaria 41/2007 de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de marzo.

La nueva Ley reducirá sensiblemente algunos de los costes, que van asociados a la financiación de la vivienda y en los que se incurren cuando se formalizan hipotecas, pero sin que ello vaya a suponer un cambio en la actual estructura del mercado, dominado actualmente por las hipotecas a tipo interés variable, aunque la tendencia está cambiando, ya que cada vez aparecen en el mercado productos más sofisticados que intentan facilitar y fomentar el consumo.

Entre las principales novedades, se encuentran las rebajas en los Costes Notariales y De Registro que sufrirán un recorte en conjunto. Reduciéndose estos costes en operaciones de subrogación, siendo aplicables los aranceles correspondientes a los documentos sin cuantía y una reducción del 90% sobre los relativos a inscripciones, respectivamente, y extendiéndose este mismo criterio a las novaciones modificativas y cancelaciones.

Además, la Comisión por Cancelación Anticipada, que se aplica cuando se cancela una hipoteca, pudiendo ser para cancelación definitiva o para cambio por otra hipoteca, no podrá superar el 0,5% cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los 5 primeros años y lo reduce al 0.25% cuando se produzca en un momento posterior al indicado anteriormente; frente al actual máximo del 1%, salvo “que suponga un perjuicio evidente para la entidad financiera”. Esta salvedad, que parece la letra pequeña de un folleto, está dedicada exclusivamente para las hipotecas a tipo interés fijo, donde esta comisión, sí podrá superar ese 0,5%, siempre y cuando, los tipos de mercado hayan sido inferiores a los del préstamo hipotecario en el momento de su liquidación. Esto es debido, a que las entidades financieras realizan normalmente coberturas para garantizar el tipo fijo durante toda la vida del préstamo, y que por supuesto estas operaciones simultáneas tienen un coste, lo que explica que las comisiones en las hipotecas a interés fijo sean superiores a las hipotecas de interés variable. Pero, en el caso de que no exista ningún perjuicio para el banco, y por tanto la evolución de los tipos de interés haya sido favorable para la entidad, la nueva Ley protegerá al cliente para que no tenga que pagar por una circunstancia que no se haya producido.

Se modifica también el propio procedimiento de subrogación, introduciendo la obligación de subrogarse en todas las financiaciones que graven un mismo inmueble. De igual forma, se reduce a quince días desde la notificación notarial el plazo para oponerse a la subrogación –la enervación-, siendo suficiente para ello con comparecer ante notario y manifestar, con carácter vinculante, la disposición a igualar o mejorar la oferta de la otra entidad, sin que en la Ley se establezca plazo alguno para que dicha novación se lleve a efecto. Se añade asimismo la posibilidad de que en la propia escritura de subrogación, además de cambiar las condiciones de tipo de interés, no sólo se aumente el plazo del préstamo, sino que también se reduzca.

Otra de las novedades es la regulación de la llamada Hipoteca Inversa, un producto para el que se augura un futuro prometedor, que podría ser una alternativa para solucionar aspectos relacionados con el envejecimiento de la población y el deterioro de las pensiones públicas.

Esta hipoteca ofrece en la actualidad, una renta mensual a personas mayores de 65 años y a las personas dependientes, con cargo al valor de su vivienda, lo que puede suponer una pensión extra. Según las novedades de esta Ley, los bancos también podrán entregar a los clientes de esta hipoteca, su renta de una sola vez, que además quedará exenta de tributación.

El texto recoge además la regulación de las Hipotecas de máximo o flotantes, que están orientadas a garantizar con una sola hipoteca todas aquellas obligaciones, existentes y futuras, que haya o pudiera llegar a haber entre acreedor y deudor, y que tienen por objeto mejorar la financiación de pequeñas y medianas empresas y de autónomos. Con esta medida, se podrá lograr un acceso más fácil a diversas formas de crédito (líneas de descuento, pólizas de crédito, avales, etc.) y en mejores condiciones que las existentes hasta ahora con el simple recurso a su responsabilidad personal, sin afrontar por ello excesivos costes de constitución de sucesivas garantías reales.

Además de estas novedades, esta Ley se caracteriza por su heterogeneidad, ya que regula otras cuestiones diferentes como la Independencia de las Entidades Tasadoras, el Fondo de Garantía del Pago de Alimentos y los acontecimientos de la 33º edición de la Copa América.

No parece que esta Ley vaya a dar mayores facilidades de acceso a la vivienda, pero si que es cierto que ayudará y contribuirá a rebajar algunos de los costes que se derivan de este tipo de operaciones y los gastos asociados a subrogación o cambios de hipotecas, ya sean de tipo variable, fijo o mixto, o de una de una entidad a otra. La garantía de independencia por parte de las compañías tasadoras, que intervienen ya sea en Hipotecas convencionales o en Hipotecas inversas, así como una información clara, concisa y completa que se va a facilitar a los clientes en este tipo de productos, serán otros de los aspectos que potenciará esta nueva Ley que regulará uno de los productos más consumidos de todo el espectro financiero.

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